부동산 법인 만들면 줄어드는 세금, 늘어나는 세금

부동산을 살 때나 운영할 때,
“법인으로 하면 세금 줄일 수 있다”는 얘기 한 번쯤 들어보셨을 거예요.
특히 요즘은 다주택자나 고가 부동산 투자자들 사이에서
절세 방법으로 법인 설립을 고민하는 경우가 많습니다.

그런데 문제는
어떤 세금은 실제로 줄어들 수 있지만, 어떤 세금은 오히려 더 나올 수도 있다는 점입니다.
한쪽만 보고 법인을 만들었다가 세금폭탄 맞는 경우도 적지 않아요.

이번 글에서는 부동산 법인을 만들었을 때
어떤 세금은 줄어들고, 어떤 세금은 더 나오는지 깔끔하게 정리해드릴게요.

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줄어들 수 있는 세금 ① 양도소득세

법인이 유리하다고 하는 대표적인 세금이 바로 양도소득세입니다.

개인이 부동산을 팔면,
보유기간이나 주택 수, 시세 차익 규모에 따라 양도세율이 급격히 올라가죠.
특히 다주택자에게는 중과세율이 붙으면서 최대 70% 가까이 나오는 경우도 있습니다.

반면 법인은 양도소득세가 따로 있는 게 아니라,
양도 차익을 법인세로 정산합니다.
이 법인세는 일정 구간마다 비율이 정해져 있고,
매우 고가가 아니면 세율이 일정하게 유지되기 때문에 계산이 안정적이에요.

그래서 단기 매매를 자주 하거나
다주택을 빠르게 정리해야 하는 경우엔
양도세만 놓고 보면 법인이 훨씬 유리할 수 있습니다.

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줄어들 수 있는 세금 ② 상속·증여세 간접 효과

또 하나 간접적으로 유리할 수 있는 부분은 상속·증여 시 절세 구조입니다.

예를 들어,

• 부모가 자녀에게 법인의 지분만 일부 증여하고
• 부동산은 여전히 법인 소유로 유지되는 경우,

이 구조를 잘 짜면 자산 전체를 증여하는 것보다 낮은 세금으로 자산을 이전할 수 있습니다.
특히 부동산 가격이 급등한 지역이라면
현물보다 지분이 유리한 구조가 될 수 있는 거죠.

물론 이건 잘 설계해야 하고,
그렇지 않으면 오히려 부당한 절세 시도로 문제 될 수도 있습니다.

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늘어나는 세금 ① 취득세 중과

이제 반대로 법인이 불리한 세금들을 볼게요.
가장 먼저 취득세입니다.

법인이 주택을 살 경우,
무조건 중과세율이 적용됩니다.
보통 개인은 주택 수, 조정지역 여부, 생애 최초 등 조건에 따라 세율이 달라지지만,
법인은 그런 거 없습니다. 그냥 바로 중과입니다.

주택을 법인 명의로 취득하면
최소 12%에서 많게는 13.4%까지 취득세가 붙을 수 있어요.

즉, 진입단계에서부터 세금이 무겁게 시작되는 구조입니다.

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늘어나는 세금 ② 종합부동산세

두 번째는 종합부동산세입니다.
법인은 1세대 1주택 공제나 6억, 9억 공제 같은 혜택이 아예 없습니다.

집을 한 채만 가지고 있어도
개인보다 높은 세율이 바로 적용되고,
다주택일 경우는 말할 것도 없죠.

그래서 장기보유 위주로 생각하신다면
종부세 측면에서 법인이 매우 불리할 수 있습니다.

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늘어나는 세금 ③ 이익을 꺼낼 때 생기는 배당소득세

법인으로 부동산을 사고,
임대 수익이나 양도 차익을 법인이 벌었다고 칠게요.

그런데 그 돈을 대표가 쓰고 싶다면 어떻게 해야 할까요?
법인 통장에서 그냥 빼 쓸 수는 없고,
배당을 하거나 급여 형태로 인출해야 합니다.

이때 생기는 게 배당소득세 또는 근로소득세예요.
결국 법인세를 한 번 냈고,
배당소득세를 또 내야 하니
이중과세 구조가 발생하는 겁니다.

이걸 모르고 법인만 믿고 갔다가
결국 “세금 줄이려다 세금 더 냈다”는 말이 나오는 경우가 여기에 해당합니다.

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이렇게 요약해보면 좋습니다

항목줄어들 수 있는 세금늘어날 수 있는 세금

양도할 때	양도소득세 (법인세로 대체)	배당소득세 (이익 인출 시)
증여·상속	법인 지분 활용 시 유리	명확한 설계 없으면 위험
취득 시	없음	취득세 중과 적용
보유 시	없음	종부세 공제 없음, 고정세율 적용

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마무리: 법인은 구조 설계가 핵심입니다

부동산 법인을 설립하면
절세가 가능한 영역도 있고,
오히려 손해가 나는 영역도 분명히 있습니다.

그래서 핵심은
“세금이 적게 나오는가?”가 아니라
“전체 흐름을 구조적으로 어떻게 설계하느냐”입니다.

• 단기 매매 위주라면 법인이 유리할 수 있고
• 장기 보유 또는 실거주 목적이면 개인이 나을 수도 있어요