다운계약서 썼던 집 팔면 생기는 세금 폭탄, 미리 알고 대비하세요

부동산 거래에서 한 번쯤 “다운계약서 써볼까?” 고민해보신 분들 계실 거예요. 그때는 세금을 조금 아끼는 것처럼 느껴질 수 있지만, 집을 나중에 팔 때 진짜 문제가 시작됩니다.

“내가 판 것도 아닌데 왜 세금 폭탄이 터지지?”라고 생각하실 수도 있지만, 오늘 이 글을 보시면 다운계약서가 어떤 방식으로 양도소득세에 영향을 주는지 쉽게 이해하실 수 있을 거예요.

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계약서에는 싸게 샀다고 돼 있으니, 차익이 커진다?

다운계약서의 핵심 문제는 바로 **‘양도차익이 인위적으로 커진다’**는 데 있습니다.

예를 들어, 실제로는 5억 원 주고 산 집인데, 다운계약서 때문에 계약서에는 4억 원으로 신고했다고 해볼게요. 그리고 몇 년 뒤에 이 집을 6억 원에 팔았습니다.
그럼 세무서에서는 이렇게 판단합니다:

“이 집은 4억에 샀다가 6억에 판 거네. 양도차익 2억이네.”

하지만 실상은 1억이었죠.
결국 실제보다 많은 차익을 낸 걸로 간주돼서 양도소득세가 훨씬 더 많이 나오는 구조입니다.

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장기보유특별공제? 제대로 못 받는 경우 많아요

“그래도 오래 갖고 있었으니까 세금 줄어드는 거 아니야?”라고 하실 수 있어요.
맞는 말입니다. 일정 기간 이상 보유하면 장기보유특별공제라는 제도를 통해 양도소득세를 줄일 수 있거든요.

그런데 이 공제는 보유기간과 실거래 신고 금액 기준으로 계산되는 경우가 많습니다.
다운계약서로 인해 매입가가 왜곡되면, 이 공제를 받을 때 기준이 흔들리고 공제 금액이 줄어들거나 아예 못 받을 수도 있어요.

결국 그 피해는 고스란히 본인이 떠안게 됩니다.

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이사 계획이나 투자 전략에도 영향 줍니다

요즘처럼 부동산 정책이 자주 바뀌는 시대에는, 보유한 주택을 언제 팔고, 어떤 순서로 팔지가 굉장히 중요하죠. 그런데 다운계약서 때문에 양도차익이 커지면, 원래 계획했던 세금 계산이 틀어집니다.

예를 들어, 비과세 요건이 될 줄 알았던 집이 과세 대상이 되거나, 종부세나 중과세 대상에 포함될 수 있어요. 그리고 그걸 깨달았을 땐 이미 늦은 경우가 많습니다.

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그때 아낀 세금보다 훨씬 더 크게 돌아옵니다

처음 다운계약서를 쓸 때는 **“세금 몇 백만 원 아낄 수 있다”**고 생각했을 수 있습니다. 그런데 나중에 집을 팔 때 수천만 원에서 억 단위의 세금이 부과되면, 앞에서 아낀 돈은 아무 의미가 없어집니다.

그리고 양도세는 단순히 거래 차익에 대한 세금이 아니라, 국세청에서 굉장히 엄격하게 보는 항목이기 때문에 신고가 잘못됐다고 판단되면 과거 자료까지 들춰보는 경우도 많습니다.

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요약하자면

• 다운계약서를 작성한 집을 팔면, 계약서상 매입가가 낮게 잡혀 양도차익이 커집니다
• 이로 인해 양도소득세가 실제보다 많이 부과되고, 장기보유특별공제도 제대로 못 받을 수 있습니다
• 비과세 대상에서 제외되거나, 중과세 대상이 될 위험도 있습니다
• 처음에 줄였던 세금보다 훨씬 더 많은 세금을 내야 할 수 있습니다