간주임대료 계산 어떻게 하나요? 상가 보증금에 붙는 세금 쉽게 정리했습니다

“보증금만 받았는데 세금이 왜 나오는 거예요?”
“간주임대료 계산, 공식이 너무 복잡해요. 쉽게 좀 설명해주세요.”

상가나 건물을 임대하면서 보증금을 받으신 분들,
특히 월세는 없거나 아주 적은 계약이라면 ‘간주임대료’라는 세금 개념을 꼭 아셔야 해요.

이번 글에서는 간주임대료가 어떻게 계산되는지,
계산 시 어떤 요소들이 반영되는지,
그리고 실수하기 쉬운 포인트까지 쉽게 풀어드릴게요.

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간주임대료 계산, 어렵게 느껴지시죠? 구조만 알면 어렵지 않아요

간주임대료는 사실 **“보증금이 있으면, 그걸 굴려서 이자 수익이 생겼다고 가정하고 월세처럼 세금을 매기자”**는 개념이에요.

그러니까 간단히 말해,
“보증금 × 일정 비율 × 임대 기간” 이런 식으로 계산해서
월세로 환산한 금액을 잡고, 그걸 과세 대상 수입으로 본다는 거예요.

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계산에 들어가는 핵심 요소 3가지

복잡한 공식 몰라도 괜찮습니다.
간주임대료 계산할 때 꼭 알아야 할 건 아래 3가지입니다.

1. 보증금 또는 전세금 총액

• 세입자에게 받은 보증금 전부를 기준으로 해요.
• 단, 일정 금액까지는 제외됩니다. (아래에서 다시 설명드릴게요.)

2. 기준이 되는 이자율

• 기획재정부에서 매년 고시하는 정기예금 이자율을 적용합니다.
• 이율은 매년 조금씩 바뀌는데, 통상 1.8%~2.5% 수준으로 유지됩니다.

3. 임대 기간

• 보증금을 보유한 기간(보통 6개월 또는 1년 기준)이 반영됩니다.
• 부가세 신고 기준이라면 반기(16월, 712월) 단위로 나눠서 계산하게 됩니다.

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계산에서 제외되는 보증금 기준도 알아두세요

간주임대료는 모든 보증금에 세금이 붙는 건 아니고,
일정 기준 이하의 금액은 과세 대상에서 제외됩니다.

• 개인사업자: 보증금 3,000만 원 이하까지는 과세 제외
• 법인사업자: 금액 관계없이 전액 포함

즉, 3천만 원 넘는 보증금을 받은 개인사업자부터 간주임대료 계산 대상이 됩니다.
그래서 만약 여러 세입자에게서 보증금을 받고 있다면,
그 총합이 3천만 원을 넘는지 꼭 체크해보셔야 해요.

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월세와 보증금을 함께 받은 경우 계산법

실제로는 보증금만 받는 경우보다, 월세와 함께 받는 계약이 훨씬 많죠.

이럴 땐 보증금이 3천만 원을 넘는다면,
월세는 월세대로 과세,
보증금은 보증금대로 간주임대료가 별도로 계산되어 과세됩니다.

즉, 월세+보증금 구조라면 두 가지가 모두 과세 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.

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홈택스에서 자동 계산 가능하지만, 직접 구조를 이해해두는 게 안전합니다

국세청 홈택스나 세무회계 프로그램에서는
간주임대료가 자동으로 계산되는 기능이 있긴 해요.
하지만 실무에서는 단말기 설정 오류나 신고 누락, 기준 금액 오해 등으로 문제가 생기는 경우가 많습니다.

그래서 계산 구조를 대략이라도 이해해두면
세무사에게 맡기더라도 확인할 수 있고,
부가세·소득세 신고에서 실수하는 일이 줄어듭니다.

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오늘의 핵심 요약

1. 간주임대료는 보증금으로 이자 수익을 얻었다고 가정해서 과세하는 개념입니다.
2. 보증금 총액 × 고시이율 × 기간 으로 계산되며, 공식은 홈택스에서도 자동 계산됩니다.
3. 개인사업자는 보증금 3천만 원까지는 과세 제외, 초과분부터 계산됩니다.
4. 월세와 보증금을 동시에 받았다면, 각각 따로 과세됩니다.
5. 자동 계산만 믿지 말고 계산 구조를 이해해두는 게 절세와 리스크 관리에 좋습니다.

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간주임대료는 이름도 어렵고 계산도 복잡해 보이지만,
핵심 구조만 이해하면 세무신고에서 실수할 일 거의 없습니다.