가족 간 부동산 거래, 다운계약서 쓰면 증여세 나올 수 있습니다

“부모님한테 집 싸게 사면 괜찮은 거 아니야?”,
“가족끼리니까 계약서 금액 좀 낮춰도 상관 없지 않나?”

이렇게 생각하시는 분들, 의외로 정말 많습니다.
하지만 실제로는 부모 자식 간, 형제 간, 부부 간 거래에서 다운계약서를 쓰면 ‘증여세’가 나올 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

이번 글에서는 가족 간 또는 지인 간 부동산 거래에서 다운계약서를 쓰면 왜 증여세가 부과되는지, 그리고 어떤 기준으로 과세가 이뤄지는지 쉽게 알려드릴게요.

---

다운계약서가 증여로 간주되는 이유

일단 국세청은 “정상적인 부동산 거래”와 “사실상 재산을 넘겨주는 증여”를 구분합니다.

예를 들어, 어떤 사람이 집값 7억짜리를 4억에 샀다고 신고했어요.
국세청은 “그럼 3억은 공짜로 받은 거네? 그럼 증여로 봐야겠다” 이렇게 판단하는 겁니다.

이게 단순한 세금 회피가 아니라, **‘재산 무상 이전’**으로 보기 때문에, 당연히 증여세가 부과될 수 있는 상황이 되는 거죠.

---

특히 가족 간 거래는 더 민감하게 봅니다

부모와 자녀 간, 형제 간, 부부 간 부동산 거래는 실제로 거래가 아닌 증여 목적일 가능성이 높다고 판단되기 때문에, 국세청은 이런 거래를 유독 예민하게 들여다봅니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 “집을 좀 싸게 넘기자”고 해서 30% 이상 저렴하게 거래했을 경우,
국세청은 **“이건 증여라고 보는 게 맞다”**라고 판단하고 증여세를 부과할 수 있어요.

그리고 이건 다운계약서를 쓰지 않아도, 실제 매매가 자체가 너무 낮으면 증여로 간주될 수 있습니다.

---

증여세 기준은 얼마 이상 싸게 샀느냐입니다

국세청은 시세보다 30% 이상 저렴하게 거래하면 증여로 본다는 기준을 적용하는 경우가 많습니다.
예를 들어 시세가 10억인데 6억에 거래했다면, 나머지 4억은 증여로 보고 그 금액에 대해 증여세를 부과할 수 있습니다.

그리고 중요한 건, 계약서 금액이 아니라 국세청이 판단한 시가 기준으로 계산된다는 점이에요.
그래서 “우리는 그냥 6억에 거래했는데요?”라고 해도, 주변 거래 사례나 공시가격 등을 기준으로 국세청이 알아서 판단합니다.

---

증여세는 누진세라서 부담이 꽤 큽니다

증여세는 한 번 걸리면 금액이 생각보다 큽니다.
특히 증여받는 금액이 커질수록 세율도 올라가는 누진 구조라서, 몇 천만 원부터 수억 원까지 세금이 나올 수 있어요.

게다가 증여세는 한 번 과세되면 가산세, 지연 이자까지 같이 붙기 때문에, 나중에 알게 되면 정말 억울한 상황이 될 수 있습니다.

---

과거 거래도 소급 조사될 수 있습니다

“몇 년 전에 한 건데, 이제 와서 뭐...”라고 생각하실 수 있죠?
하지만 국세청은 최대 10년까지 과거 거래를 들여다볼 수 있는 권한이 있습니다.

특히 최근에는 부동산 거래가 많아진 시기, 다주택자 정리 시기에 국세청이 집중 조사하는 경우가 많아요.
이때 가족 간 저가 거래가 드러나면, 뒤늦게 증여세가 부과되는 사례도 정말 많습니다.

---

요약하자면

• 다운계약서를 통해 실제보다 싸게 거래하면, 차액을 증여로 간주해 증여세 부과
• 가족 간 거래는 국세청이 실제 거래가 아닌 증여로 보는 경향이 강함
• 시세보다 30% 이상 저렴하게 거래하면 증여로 보는 기준이 적용될 수 있음
• 증여세는 누진세 구조로 세금 부담이 큼
• 과거 거래도 최대 10년까지 소급 조사 가능