건물 리모델링 크게 하면 세무조사 나오나요? 꼭 알아야 할 기준과 주의점

“건물 리모델링을 크게 했는데, 이거 국세청에서 들여다보는 거 아니야?”
“공사비 세금계산서 다 받긴 했지만, 혹시 세무조사 나올까 봐 걱정돼요.”

실제로 이런 고민하시는 건물주 분들 많습니다.
특히 수억 원 규모의 리모델링 공사를 하거나, 상가·빌딩처럼 사업용 건물에 공사를 했을 경우에는 세무조사 가능성을 의식하지 않을 수 없죠.

오늘은 건물 리모델링이 세무조사 대상이 되는 상황, 그리고 주의해야 할 포인트들을 정리해보겠습니다.

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고액 공사는 자동으로 ‘관심 거래’에 들어갑니다

최근 국세청은 고액 리모델링 공사에 대해 데이터 기반으로 이상 거래를 선별하고 있습니다.
공사비가 1~2억 원 이상 넘어가는 경우, 계좌 흐름, 세금계산서, 계약 관계 등을 체크하는 시스템이 자동으로 작동합니다.

“공사비가 높다 = 자산의 가치가 크게 올라간다”는 의미이기 때문에
양도소득세 회피 목적, 소득 은닉 가능성, 자금출처 불분명 같은 이슈를 함께 살펴보는 거죠.

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공사비를 현금으로 처리하면 위험합니다

리모델링 공사할 때 종종 나오는 얘기 중 하나가 “현금으로 하면 부가세 깎아줄게요”라는 말입니다.
이 말 듣고 혹해서 세금계산서 없이 현금으로 처리하시는 경우가 많은데요, 이게 나중에 가장 큰 문제가 됩니다.

• 세무조사 시 공사비를 인정 못 받는 건 물론이고
• 현금 자금의 출처까지 조사 대상이 될 수 있습니다

특히 5천만 원 이상 현금 지출이 반복되면, **금융정보분석원(FIU)**에서 자동 보고가 이뤄지는 구조라
국세청이 모를 수가 없습니다.

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세금계산서 발행 누락도 조사 대상입니다

공사한 업체가 세금계산서를 고의로 누락하거나,
사업자가 일부러 세금계산서를 청구하지 않은 경우,
국세청은 양쪽을 동시에 들여다보게 됩니다.

예를 들어 건물주가 공사비 1억을 지급했는데,
업체는 3천만 원만 세금계산서를 발행했다면?

이 경우엔 실제 공사비를 축소 신고한 것으로 간주되어
추징 + 가산세 + 상대 업체에 대한 조사까지 이어질 수 있어요.

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리모델링 후 건물 가치 상승 → 종부세나 양도세 조사로 이어질 수 있습니다

크게 리모델링을 하면 건물의 외관뿐 아니라 시세와 공시가격 자체가 올라가는 경우가 많습니다.
이게 문제는 아니지만, 그로 인해 종합부동산세 과세 대상이 되는 경우,
또는 향후 매도 시 양도세 차익이 커지는 구조가 되면 국세청의 관심 대상이 될 수 있어요.

특히 짧은 기간 안에 공사 + 매도가 이루어졌을 경우엔
“세금 회피 목적이 있었던 것 아닌가?”라는 식으로 분석될 수 있습니다.

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자금 출처 조사까지 이어질 수도 있습니다

리모델링 공사가 단순 수선이 아닌,
건물 전면 리뉴얼, 증축, 구조 변경, 카페나 상가 리모델링처럼 규모가 클 경우엔
그 돈이 어디서 났는지도 들여다볼 수 있습니다.

특히 소득 수준에 비해 너무 큰 금액의 공사를 했다면,
자금출처조사 → 증여 추정 → 증여세 부과까지 이어지는 사례도 실제로 많습니다.

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요약하자면

• 리모델링 공사 규모가 클수록 세무조사 가능성도 커집니다
• 현금 결제, 세금계산서 누락, 계약서 미작성 등은 리스크를 키우는 요인입니다
• 공사비 증빙이 불충분하면 비용으로 인정 안 되고, 세금 추징될 수 있습니다
• 건물 가치 상승으로 인해 종부세, 양도세, 자금출처 조사까지 확대될 수 있습니다