주택 다운계약서 적발되면 어떤 세금이 나올까?

주택을 사고팔 때 다운계약서 이야기를 들어보신 적 있으실 겁니다.
생각보다 가까운 곳에서도 "조금만 낮춰서 계약하자"는 말을 듣는 경우가 있는데요, 이게 바로 다운계약서입니다.

문제는 이렇게 하면 나중에 국세청에 적발됐을 때 내야 할 세금이 어마어마하다는 점입니다.
오늘은 만약 다운계약서를 썼다가 적발된다면, 어떤 세금이 붙고, 얼마나 불이익이 생기는지 쉽게 정리해드릴게요.

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다운계약서, 들키면 그냥 세금만 더 내는 걸까?

많은 분들이 **“적발되면 그냥 세금 조금 더 내면 되는 거 아냐?”**라고 생각하세요.
하지만 실제로는 단순히 세금만 더 내는 게 아니라, 가산세, 과태료, 심하면 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

특히 요즘은 실거래가 신고 시스템이 정비되면서, 다운계약은 거의 다 적발된다고 보셔야 합니다.

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대표적으로 부과되는 세금은 3가지

다운계약이 적발되면 보통 다음 3가지 세금이 한꺼번에 나옵니다.

1. 양도소득세

주택을 파는 사람이 다운계약을 통해 집값을 낮춰 신고하면,
양도차익이 줄어들어 세금을 덜 내게 되죠.
이게 적발되면 덜 낸 세금에 더해서 가산세까지 붙습니다.
그리고 이게 제일 큰 금액을 차지하는 경우가 많아요.

2. 취득세

사는 쪽에서도 문제가 생길 수 있습니다.
정상 가격보다 낮게 샀다고 신고한 경우,
실제 거래가가 밝혀지면 차액에 대해 취득세를 추가로 내야 하거든요.
특히 조정지역, 다주택자는 취득세율이 높기 때문에 손해가 큽니다.

3. 가산세 및 과태료

단순히 세금만 내는 게 아니라, 신고를 고의로 누락했다는 이유로
별도로 가산세가 붙습니다.
그리고 허위 신고라는 이유로 과태료까지 나올 수 있어요.
이건 세금이랑 별개로 내야 해서 이중 부담이 됩니다.

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실제 사례로 보면 더 실감납니다

예를 들어 설명해볼게요.

어떤 사람이 시세 6억 원짜리 아파트를 4억 원에 계약서 작성해서 신고했다가,
나중에 국세청 실거래 조사에 걸렸다고 해보죠.

이 경우,

• 차액 2억 원에 대한 양도소득세
• 그에 따른 가산세
• 구매자에게는 취득세 추가 부담
• 과태료까지 부과될 수 있어요.

이렇게 되면 적게는 수천만 원, 많게는 억 단위 세금으로 이어질 수 있습니다.
정말 이득보려다가 큰 손해보는 경우죠.

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집 한 채 거래가 인생 전체를 흔들 수도 있습니다

처음엔 "조금만 신고 가격 낮추면 뭐 어때?" 싶은 마음이 들 수 있어요.
실제로 그렇게 제안하는 중개사도 아직 있고요.

하지만 정부는 이 문제를 심각하게 보고 있어서,
실거래 신고가 국세청으로 바로 연동되도록 시스템을 바꿨습니다.
적발 확률은 예전보다 훨씬 높아졌고, 처벌도 강해졌어요.

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마무리 정리

• 다운계약서 적발 시 양도세, 취득세, 가산세, 과태료까지 부담해야 합니다
• 매도인, 매수인 모두 처벌 대상이 될 수 있습니다
• 세금뿐 아니라 형사처벌까지 가능성 있으니 절대 피해야 합니다
• 요즘은 거의 100% 적발된다고 보셔야 합니다