부동산 법인으로 하면 세금이 더 적을까?

부동산을 살 때나 팔 때, 요즘은 개인 이름이 아니라 법인 명의로 거래하려는 분들이 많아졌습니다.
이유는 딱 하나죠. 세금을 줄일 수 있지 않을까? 하는 기대 때문입니다.

그런데 실제로는
**“개인보다 법인이 세금이 무조건 적게 나온다”**는 말은
절반만 맞고, 절반은 틀립니다.

어떤 세금은 줄고, 어떤 세금은 오히려 늘어납니다.
이번 글에서는 그 차이를 현실적으로 쉽게 정리해드릴게요.

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법인이 무조건 유리한 건 아닙니다

부동산 관련 세금은 굉장히 다양합니다.
취득할 때, 보유할 때, 팔 때마다 세금이 다 따로 붙고요,
그게 개인인지 법인인지에 따라 계산 방식도 달라집니다.

그래서 먼저 이런 질문을 해보셔야 해요.
“나는 어떤 방식으로 부동산을 활용할 건가?”

• 사고 오래 보유할 건지
• 임대사업으로 수익을 낼 건지
• 몇 채를 운영할 건지
• 나중에 자녀에게 넘길 계획이 있는지

이런 계획에 따라 세금 유불리가 달라집니다.
단순히 "법인 = 절세"라고 보시면 안 됩니다.

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법인이 유리할 수 있는 세금: 양도소득세

먼저 팔 때를 생각해보면,
개인이 부동산을 양도하면 양도소득세가 붙는데,
다주택자나 고가주택일 경우 세율이 꽤 높아질 수 있습니다.

반면, 법인은 양도소득세가 따로 있는 게 아니라
법인세로 정산합니다.
이건 일정 비율로 계산되기 때문에
단기 매매나 고가 부동산 매도 시 법인이 세율 면에서 유리한 경우가 종종 있어요.

예를 들어,
개인은 양도 차익이 많아질수록 세율이 치솟는 반면
법인은 수익이 크더라도 세율이 일정하게 유지되는 구조라는 차이가 있습니다.

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반대로 법인이 더 불리한 세금도 있습니다

하지만 법인이 항상 절세가 되는 건 아닙니다.
특히 보유 단계나 팔고 난 뒤 단계에서는 오히려 세금이 더 나올 수도 있어요.

대표적인 게 이 두 가지입니다:

1. 2주택 이상 보유 시 중과세 피할 수 있다는 이유로 법인을 만들었는데,
   법인은 아예 1주택 혜택이 없습니다.
   종합부동산세 기본공제도 없고,
   고정적으로 중과된 세율이 적용되기 때문에
   장기보유자나 1주택자는 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
2. 부동산을 팔고 나서 법인이 벌어들인 이익을 대표가 가져오려면,
   결국 배당소득세를 한 번 더 내야 합니다.
   이걸 ‘이중과세 구조’라고 하는데요,
   결국엔 법인세 + 배당소득세 = 더 많은 세금이 될 수도 있습니다.

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취득할 때도 법인이 더 낼 수 있어요

부동산을 살 때 붙는 취득세도 생각보다 차이가 큽니다.
법인이 주택을 살 경우, 중과세율이 기본 적용돼요.

예를 들어, 개인은 주택수나 지역, 금액에 따라 유동적으로 적용되지만
법인은 주택을 사는 순간부터 12% 수준의 취득세율이 붙는 경우가 많습니다.

결국 진입 비용부터 무겁게 시작하는 구조라는 거죠.
장기적으로 활용할 거라면 그만큼 수익을 더 내야 본전이 될 수 있습니다.

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정리하자면, 이런 차이가 있습니다

항목개인법인

양도소득세	누진세율 (최대 45% 이상)	법인세율 (보통 10~25%)
종합부동산세	1세대 1주택 공제 등 혜택 있음	혜택 없음, 고정세율 적용
취득세	조건에 따라 달라짐	주택은 대부분 중과 적용
이익 인출 시	해당 없음	배당소득세 추가 발생 가능

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마무리: 법인 설립, 세금만 보고 판단하면 안 됩니다

부동산 법인을 만들면 절세가 될 수도 있습니다.
특히 다주택자거나, 매매를 자주 하거나,
부동산을 사업적으로 운용하려는 분들에겐
법인이 유리한 구조가 분명 존재합니다.

하지만 반대로
1주택 보유자이거나,
오래 보유하다가 자녀에게 증여·상속을 고려 중이라면
법인 구조가 오히려 손해일 수도 있어요.

결국 중요한 건
“내가 어떤 방식으로 자산을 굴릴 건가”
그리고 **“각 단계별 세금 흐름을 시뮬레이션해봤느냐”**입니다.