재개발 분양권, 주택 수에 포함될까?

재개발 구역에 있는 집을 가지고 계시거나,
입주권이나 분양권을 통해 투자하신 분들이 가장 많이 물어보시는 질문이 하나 있습니다.

“재개발 분양권도 주택 수에 포함되나요?”
이건 단순한 궁금증이 아니라, 양도소득세나 종합부동산세에 직접적인 영향을 주는 핵심 포인트입니다.

특히 다주택자 중과, 일시적 2주택 비과세 요건 등과 얽혀 있다 보니
시점 하나 차이로 세금이 수천만 원씩 차이 나기도 합니다.
이번 글에서 헷갈리기 쉬운 이 부분, 정리해드릴게요.

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결론부터 말하면, 포함됩니다 (시점이 중요합니다)

재개발 분양권이든, 조합원 입주권이든
결론적으로는 모두 주택 수에 포함됩니다.

다만 문제는 언제부터 주택으로 보느냐, 즉 포함되는 시점이에요.

• 조합원 입주권은
  → 주택 수에 포함되는 시점이 관리처분인가일로 보는 게 일반적입니다.
• **일반 분양권(청약 통한 분양)**은
  → 입주자로 선정된 날 또는 분양계약일 이후부터 주택 수에 포함됩니다.

즉, 아직 건물이 지어지지도 않았는데도
세법상 ‘주택을 소유한 것’으로 본다는 의미입니다.

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그럼 왜 이렇게 시점이 중요할까요?

주택 수는 양도세, 종부세에서
혜택이 있느냐, 중과세를 맞느냐를 가르는 핵심 기준이에요.

예를 들어,
1세대 1주택자 비과세를 받을 수 있는 조건 중엔
**“1주택만 소유하고 있어야 한다”**는 요건이 있죠.
그런데 내가 가진 게 입주권이든, 분양권이든
시점상 주택으로 이미 포함된 상태라면 비과세가 안 될 수도 있습니다.

또한 일시적 2주택 비과세를 받으려면
기존 주택을 일정 기간 내에 팔아야 하는 요건이 있는데,
분양권이나 입주권이 주택으로 인정되면
‘1+1주택’이 아닌, 다주택자로 분류될 수도 있어요.

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종부세에서도 분양권이 영향을 줍니다

2021년 세법 개정 이후로
조합원 입주권과 일반 분양권 모두 종부세 과세 대상으로 명시됐습니다.

• 입주권은 관리처분인가일 기준으로 주택 수에 포함
• 분양권은 2023년부터 주택 수에는 포함되지 않지만,
  가액 기준에는 포함돼서 종부세 계산에 영향을 줍니다

즉, 집 한 채만 갖고 있다고 생각했는데
입주권이나 분양권이 하나 더 있다면
종부세 구간이 달라져서 세금이 갑자기 늘어날 수 있다는 뜻입니다.

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주택 수 산정 시 헷갈리지 않으려면 이렇게 정리하세요

유형주택 수 포함 시점양도세 영향종부세 영향

조합원 입주권	관리처분인가일	포함됨	포함됨
일반 분양권	입주자 선정일 또는 계약일	포함됨	2023년부터 주택 수 산정 제외, 가액 포함

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마무리: 주택이 아니라 ‘권리’여도 세법에선 주택으로 봅니다

분양권이나 입주권은 아직 실제 집이 지어진 것도 아닌데
세금 계산에서는 **‘주택처럼 취급’**되기 때문에 혼란이 많습니다.

특히 1세대 1주택 비과세나
일시적 2주택, 종합부동산세 과세 등은
시점 하나만 헷갈려도 세금 수백, 수천만 원이 차이날 수 있습니다.

따라서 입주권이나 분양권을 보유하고 계신 분들은
해당 권리가 ‘언제부터 주택으로 간주되는지’ 정확히 체크해보시는 게 정말 중요합니다.