간주임대료 무조건 내야 하나요? 면제되는 조건과 예외 상황 정리

“보증금만 받았는데 세금이 나오더라고요. 이거 무조건 내야 하나요?”
“주택 임대도 간주임대료 대상인가요?”
“보증금이 얼마 이하면 괜찮다고 들었는데, 정확한 기준이 궁금해요.”

간주임대료라는 건, 보증금에도 세금이 붙는 개념이라 처음 들으면 당황스러울 수 있어요.
그런데 실제로는 모든 임대사업자에게 적용되는 건 아니고,
일정 조건을 충족하면 간주임대료 계산 자체를 안 해도 되는 경우도 많습니다.

오늘은 “나는 간주임대료 대상일까?”,
“혹시 면제 대상이 될 수는 없을까?” 고민하시는 분들을 위해
간주임대료가 면제되는 조건과 예외 상황을 쉽게 정리해드릴게요.

---

간주임대료, 무조건 내는 건 아닙니다

많은 분들이 “보증금을 받으면 무조건 간주임대료가 붙는 줄” 아세요.
그런데 실제로는 기준 금액을 넘지 않거나, 주택 임대인 경우에는 면제되는 사례가 많습니다.

즉, 기준에 해당하지 않으면 신고도, 계산도 필요 없습니다.

---

1. 개인사업자는 보증금 3,000만 원 이하이면 제외

개인사업자가 상가나 건물 등 사업용 부동산을 임대하는 경우,
보증금 총액이 3천만 원 이하라면 간주임대료 계산 대상이 아닙니다.

즉, 보증금을 2,000만 원 받았든, 2,900만 원 받았든
세법상 '간주임대료 없음'으로 처리돼요.
이건 세무신고 때도 따로 입력 안 해도 되는 수준입니다.

하지만 보증금이 3천만 원을 초과하면,
초과분에 대해서만 간주임대료가 계산되기 시작합니다.
예를 들어 보증금이 5천만 원이면,
간주임대료는 2천만 원에 대해서만 적용돼요.

---

2. 주택 임대는 일반적으로 간주임대료 적용 안 됩니다

주택을 임대하는 경우는 상가와 달리 과세 기준이 조금 달라요.

• **일반 주택 임대사업자(1가구, 2가구 임대)**는 대부분 간주임대료 대상이 아닙니다.
• 특히 장기임대주택 등록사업자라면 세금 혜택과 비과세 조건이 많기 때문에 간주임대료는 거의 적용되지 않아요.

단, 주택을 3채 이상 보유하고 임대하거나, 고가 주택 임대 시에는 예외가 있을 수 있어서
이 경우는 따로 확인이 필요합니다.

---

3. 법인은 보증금 금액 상관없이 간주임대료 대상

여기서 중요한 차이점 하나!
법인 사업자는 개인과 다릅니다.

• 보증금이 3천만 원 이하라도 무조건 간주임대료 계산 대상이에요.
• 한 푼이라도 보증금이 있다면, 금액과 상관없이 전액 과세 대상입니다.

그래서 법인이 부동산 임대사업을 할 경우,
보증금 규모와 상관없이 간주임대료를 꼼꼼하게 계산하고 신고해야 해요.
실제로 법인이 이걸 누락하면, 세무조사 리스크가 꽤 커집니다.

---

4. 부가가치세 면세 업종이면 신고 안 해도 되는 경우도 있어요

또 하나의 예외는 부가세 면세 대상 업종이에요.

• 예를 들어 주택 임대는 부가세 면세이기 때문에,
  아예 부가세 신고 자체를 하지 않으니 간주임대료도 고려하지 않는 경우가 많습니다.
• 다만 **사업용 건물(상가 등)**은 부가세 과세 대상이므로,
  이 경우에는 간주임대료가 자동으로 부가세 계산에 들어갑니다.

즉, 면세냐 과세냐에 따라 간주임대료 신고 여부도 달라진다는 점을 기억하셔야 합니다.

---

오늘의 핵심 요약

1. 개인사업자는 보증금 총액 3,000만 원 이하일 경우 간주임대료 계산 대상이 아닙니다.
2. 주택 임대는 일반적으로 간주임대료가 적용되지 않으며, 특히 장기임대주택은 비과세 혜택이 많습니다.
3. 법인은 보증금 금액과 상관없이 간주임대료 대상이므로 반드시 신고해야 합니다.
4. 부가세 면세 업종이라면 간주임대료 자체가 과세 대상이 아닐 수 있습니다.

---

간주임대료는 조건만 잘 따져보면
애초에 신고하지 않아도 되는 경우가 생각보다 많습니다.

그렇다고 방심하시면 안 되고,
내 보증금 규모, 임대 대상이 주택인지 상가인지, 개인인지 법인인지 이 세 가지만 잘 구분하셔도
불필요한 세금 부담이나 누락 신고 문제를 예방할 수 있습니다.