부동산을 법인에 넘기면 세금 얼마나 나오나요?

부동산을 오랫동안 개인 명의로 보유하고 있다가,
절세나 자산관리 목적으로 법인으로 전환하려는 분들이 많습니다.

“이 부동산을 내가 새로 만든 법인에 넘기면 세금이 안 나올까?”,
“현물출자하면 취득세는 안 내도 되는 거 아닌가요?”
이런 질문, 정말 자주 받습니다.

결론부터 말씀드리면,
세금은 발생합니다.
다만, 어떤 방식으로 넘기느냐에 따라 세금이 붙는 시점이나 크기가 달라질 수 있어요.

이번 글에서는 개인 부동산을 법인에 넘길 때
취득세, 등록세, 양도세가 각각 어떻게 적용되는지 쉽게 정리해드릴게요.

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첫 번째 세금: 양도소득세

개인이 가지고 있는 부동산을 법인에 넘길 때
가장 먼저 발생할 수 있는 세금이 바로 양도소득세입니다.

일단 이렇게 생각하시면 돼요.
**"내가 법인을 새로 세웠든, 지인이 세운 법인이든, 법인은 나와 다른 인격체"**로 간주되기 때문에,
개인이 법인에 부동산을 넘기면 제3자에게 팔았다고 보고 양도세를 부과합니다.

“아니, 내가 만든 법인인데 왜 세금이 나오죠?”
라고 생각하실 수도 있지만,
세법에서는 이런 거래도 ‘양도’로 간주합니다.

그리고 이 부동산이

• 상가든, 주택이든
• 임대용이든, 미사용이든

양도차익이 있다면 그 차익에 대해 세금이 바로 붙습니다.

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두 번째 세금: 취득세 – 현물출자라도 예외 없습니다

“그럼 양도는 안 하고, 법인 자본금으로 현물출자하면 세금 없지 않나요?”
이렇게 생각하시는 분들도 많습니다.

실제로 예전에는 현물출자 방식이 취득세를 줄이는 전략으로 쓰이기도 했습니다.
하지만 지금은 관련 법이 강화돼서,
현물출자로 넘기더라도 취득세는 나옵니다.

그리고 더 주의하셔야 할 점은,
부동산이 주택일 경우, 법인은 무조건 취득세 중과 대상이라는 점입니다.
즉,

• 일반적인 부동산은 4.6% 정도
• 주택이라면 12% 이상까지 취득세가 올라갈 수 있어요.

현물출자든, 매매든, 증여든 관계없이
법인이 주택을 취득하면 세금이 높게 나온다는 걸 꼭 알고 계셔야 해요.

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세 번째 세금: 등록세와 부가세

등록세는 취득세에 포함되는 개념이긴 하지만,
부동산을 법인으로 이전하는 과정에서 별도 등록 비용이 생길 수 있습니다.
특히 등기이전비용, 법무사 수수료, 감정평가 비용 등 부대비용까지 합치면 생각보다 부담이 커질 수 있어요.

또 하나 체크하셔야 할 건 부가가치세입니다.
건물이 상가 등 부가세 과세 대상일 경우,
이전 시점에 부가세 조정이 발생할 수 있어서
세무적으로 신경 써야 할 부분이 많습니다.

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그럼 법인 전환이 꼭 나쁜 선택일까요?

그건 아닙니다.
앞서 말씀드린 세금들이 부담되긴 해도,
전환 이후의 절세 구조가 더 크다면 장기적으로는 이득일 수 있어요.

예를 들어

• 양도차익이 많지 않거나
• 아직 세금이 낮은 구간에 있거나
• 법인 운영을 통해 임대수익이나 상속·증여 전략을 설계하려는 경우

이런 조건들이 맞는다면 전환에 따른 초기 세금보다 장기 혜택이 클 수도 있습니다.
다만, 전환 시점에 발생할 수 있는 세금은 무조건 피할 수 없는 부분이라는 걸 먼저 이해하고 시작하셔야 해요.

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이렇게 정리해두시면 좋습니다

항목설명

양도세	개인 → 법인 이전은 제3자 양도로 간주, 양도차익 과세
취득세	매매든 현물출자든 법인 취득 시 취득세 발생, 주택은 중과
등록세	등기 이전 비용 및 등록세 발생 가능
부가세	과세 대상 건물일 경우 조정 필요
절세 여부	전환 후 구조에 따라 다름, 초기 세금 부담 고려 필요

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마무리: 전환 전, 세금 시뮬레이션은 필수입니다

개인 부동산을 법인으로 넘길 때는
절세 목적이든, 상속 대비든 간에 반드시 세금부터 체크하고 가야 합니다.

특히 양도세와 취득세는 금액이 수천만 원, 억 단위로 나올 수도 있는 항목이기 때문에
“법인을 세우면 무조건 유리하겠지” 하는 막연한 기대는 위험할 수 있어요.

실제로 전환 전에는

• 부동산 감정평가
• 양도차익 계산
• 취득세 추정
• 전환 후 수익 시뮬레이션