입주권도 ‘주택’으로 본다, 시점은 관리처분인가일부터

세법에서는 조합원 입주권을
주택을 취득할 수 있는 권리로 보기 때문에
관리처분 인가일 이후부터는 주택과 동일하게 과세합니다.

즉, 그 시점부터는

• 1세대 1주택 비과세 판정
• 일시적 2주택 여부 판단
• 다주택 중과세 적용 여부 등에도
  ‘주택 수 1개’로 포함됩니다.

그래서 만약 다른 집도 하나 가지고 있다면
입주권을 보유한 순간부터는 2주택자로 간주될 수 있고,
기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하지 않으면 비과세 혜택을 못 받을 수도 있어요.

---

입주권도 1세대 1주택 비과세 받을 수 있어요 (조건 있음)

입주권을 나중에 완공된 아파트로 바꾸고 팔 때,
1세대 1주택 비과세를 받고 싶으시죠?

가능은 합니다.
단, 요건이 있습니다.

1. 조합원 입주권 외에 다른 주택이 없어야 합니다
   – 만약 기존에 주택이 있었다면
   입주권 취득 전에 처분했어야 1세대 1주택 조건에 해당됩니다.
2. 입주권을 2년 이상 보유하고 거주했어야 합니다
   – 준공 후 아파트가 되면, 그 주택에서 2년 이상 실거주해야 비과세 가능
   – 비거주 시 장특공은 불가능
3. 관리처분 인가일 이후에 다른 주택을 취득했다면 비과세는 어려울 수 있어요
   – 입주권 보유 중 다른 집을 사면 다주택으로 간주

요약하면,
입주권을 ‘내 유일한 주택’으로 보고 2년 이상 보유+거주하면 비과세 받을 수 있습니다.

---

장기보유특별공제도 가능하지만, 거주 요건 꼭 필요합니다

많은 분들이 헷갈려하시는 게
**“입주권도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?”**입니다.

네, 받을 수 있습니다.
다만 최근 세법 개정으로 인해
보유기간만으로는 안 되고, ‘거주기간’ 요건도 추가로 충족해야 합니다.

즉,

• 보유기간 10년 + 실거주 10년을 모두 채우면
  → 최대 80%까지 장특공 적용 가능

하지만

• 입주 후 바로 전세 주거나
• 실거주 없이 매도하면
  → 공제 불가 또는 10% 미만의 낮은 공제율만 적용

입주권 → 아파트 전환 후 실거주하지 않으면 절세 효과가 매우 낮아질 수 있습니다.

---

입주권 + 기존 주택 = 일시적 2주택? 가능은 하지만 주의해야 합니다

기존에 집이 하나 있고,
입주권이 추가로 생긴 경우,
일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있느냐가 또 하나의 고민입니다.

가능은 있습니다.
다만 아래 요건을 꼭 맞춰야 해요:

• 입주권이 주택으로 전환되기 전에 기존 주택을 처분해야 함
• 보통 입주권 아파트 완공 후 1~3년 내 기존 주택을 팔면 비과세 적용 가능
• 단, 지역과 세법 변경에 따라 예외가 있을 수 있으니 반드시 확인 필요

즉, 일시적 2주택은
입주권과 기존 주택의 취득·처분 시점을 세심하게 설계해야만 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

---

이렇게 정리하면 한눈에 이해됩니다

항목조합원 입주권 세금 혜택 여부조건

1세대 1주택 비과세	가능	입주권 외 주택 없음, 2년 이상 보유·거주
장기보유특별공제	가능	보유 + 거주 요건 충족 시
일시적 2주택 비과세	가능	기존 주택 정해진 기간 내 매도
다주택 중과 제외	불가	입주권도 주택 수에 포함됨

---

마무리: 입주권도 제대로 알고 접근하면 세금 줄일 수 있습니다

입주권은 아직 ‘집’이 아닌 권리지만,
세법상으로는 완전히 주택처럼 다뤄집니다.

그래서 세금 혜택도 받을 수 있지만,
그만큼 조건도 까다롭고, 시점 하나 잘못 잡으면
비과세나 장특공을 날려버릴 수 있어요.

• 입주권 취득 시기
• 기존 주택 보유 여부
• 입주 후 거주 기간

이 세 가지를 기준으로
양도세 시뮬레이션을 먼저 해보는 걸 강력히 추천드립니다.