간주임대료 누락하면 세무조사 받나요? 건물주·임대사업자가 조심해야 할 세금 리스크

“간주임대료 신고 안 하면 진짜 조사 나오나요?”
“보증금만 받고 월세는 없었는데, 그냥 넘어가도 되는 거 아닌가요?”
“국세청은 그걸 어떻게 알죠? 내가 신고 안 하면 모르는 거 아닌가요?”

보증금에 세금이 붙는 간주임대료,
이 개념 자체가 생소한 분들께는 ‘설마 이것도 세금 내야 해?’ 싶은 항목이죠.
그래서인지 신고를 빼먹거나, 일부러 누락했다가 세무조사 대상이 되는 경우가 실제로 꽤 많습니다.

이번 글에서는 간주임대료와 관련된 세무 리스크,
그리고 국세청이 이를 어떻게 확인하는지, 실수하면 어떤 불이익이 따르는지 정리해드릴게요.

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간주임대료 누락, 그냥 넘어가는 경우 많지 않습니다

예전에는 사실 간주임대료를 몰라서 누락하는 경우가 많았어요.
하지만 요즘은 국세청 시스템이 워낙 정교해져서,
신고 안 했다고 그냥 넘어가는 경우가 거의 없습니다.

특히 아래처럼 위험요소가 있는 경우, 신고 누락 시 세무조사 가능성이 높아져요:

• 상가나 건물을 여러 채 보유한 임대사업자
• 보증금 규모가 수천만 원~수억 원 이상인 경우
• 월세 없이 보증금만 받는 임대계약
• 법인 소유의 임대 부동산

이런 조건에 해당되는데 간주임대료 신고가 빠져 있다면,
국세청 입장에서는 "세금 줄이려고 일부러 안 낸 것"으로 의심할 수밖에 없습니다.

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국세청은 간주임대료를 이렇게 파악합니다

“보증금은 내가 계약서에만 적어놨는데, 국세청은 어떻게 알죠?”

라고 생각하시는 분들 계실 텐데요,
요즘은 세입자나 공인중개사, 심지어 은행 대출자료까지 국세청과 연동돼 있기 때문에
보증금 내역은 이미 시스템에 자동으로 들어가 있다고 보셔야 합니다.

구체적으로는 이렇게 확인해요:

• 임대차 계약서 자료 제출 (확정일자 기준)
• 주택임대소득 신고자료 및 부가세 신고자료
• 전세보증보험, 대출 담보 보증금 정보 연계
• 세입자의 연말정산(월세공제) 자료 추적

즉, 임대인(건물주)이 신고 안 해도, 다른 경로로 충분히 추적이 가능하다는 뜻입니다.

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간주임대료 누락 시 어떤 불이익이 있을까요?

실수든 고의든, 간주임대료가 누락되면 다음과 같은 불이익이 생길 수 있습니다.

1. 가산세 부과

• 신고 누락이나 과소신고 시, **부가가치세 또는 소득세에 가산세(10~40%)**가 붙을 수 있어요.
• 고의로 누락했을 경우에는 세무조사와 별개로 과태료까지 부과됩니다.

2. 세무조사 대상 선정

• 국세청은 신고 누락이 반복되거나, 금액이 크거나, 주변 업종과 비교해 수입이 낮으면
  자동으로 정밀분석 후 조사 대상에 포함시킵니다.

3. 추징과 이자 부담

• 나중에 누락된 간주임대료가 적발되면,
  과거 몇 년 치까지 소급 적용해 세금 + 이자까지 추징됩니다.
• 특히 법인은 규모가 크기 때문에 추징금액이 수백만 원~수천만 원으로 불어나는 경우도 있어요.

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실제 사례: "몰랐다고 해도 처벌받을 수 있습니다"

예를 들어,
보증금 1억 5천만 원 받고 2년 계약을 체결한 A씨.
월세 없이 보증금만 받은 케이스였고, 간주임대료라는 개념 자체를 몰랐습니다.

부가세 신고는 정상적으로 했지만,
간주임대료를 누락했고 국세청은 세입자의 확정일자 계약서와 대출 자료를 통해 해당 내용을 확인.
결국 2년치 세금 약 180만 원 + 가산세 60만 원이 추가로 부과됐습니다.

A씨는 억울했지만, “몰랐더라도 납세자의 신고 책임이 있다”는 이유로 감면이 어려웠습니다.

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오늘의 핵심 요약

1. 간주임대료 누락은 국세청에 쉽게 포착됩니다.
2. 계약서, 대출정보, 세입자 연말정산 등을 통해 보증금 내역은 자동 파악됩니다.
3. 누락 시 가산세, 과태료, 세무조사 가능성이 높아집니다.
4. 몰랐다고 해도 책임을 피하기 어렵기 때문에, 사전에 체크하고 신고하는 게 가장 안전합니다.

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간주임대료는 처음엔 생소하지만,
한 번 알고 나면 어렵지 않고, 리스크 관리만 잘 해도 문제 될 일이 없습니다.