공익사업이면 토지보상금 비과세? 비과세 판정 기준 제대로 알아보기

토지를 수용당하게 되면,
보상금에 세금이 붙는지, 안 붙는지가 제일 궁금하실 거예요.
많은 분들이 **“이거 공익사업이라며? 그럼 세금 안 나오는 거 아니야?”**라고 물어보시는데요,
사실 그렇게 단순하게 말할 수는 없습니다.

공익사업이라는 이유만으로 무조건 비과세가 되는 건 아니고요,
몇 가지 핵심적인 기준이 충족돼야 비과세로 인정받을 수 있어요.

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먼저 ‘공익사업’이 맞는지부터 따져봐야 합니다

비과세 판정을 받기 위해선,
가장 먼저 이 수용이 정말 공익사업인지 확인해야 해요.

공익사업이라는 건 쉽게 말하면
**국가나 지자체, 공공기관(LH, 도로공사 등)**이
도로, 철도, 공공주택, 산업단지 등 공공 목적을 위해 토지를 사용하는 걸 말해요.

예를 들어,

• 도시개발사업
• 산업단지 조성
• 공공주택 건설
• 도로 개설, 철도 건설

이런 게 다 공익사업에 해당될 수 있어요.

이런 공익사업에 따라 땅이 강제로 수용됐을 때는
양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 가능성이 생기는 거죠.

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‘사업인정고시일’ 이전부터 보유하고 있었는지가 핵심입니다

공익사업이어도 그냥 최근에 산 땅이라면 비과세가 안 됩니다.
여기서 핵심은 **‘사업인정고시일’**이라는 날짜예요.

이게 뭐냐면,
국가가 이 땅을 공익 목적으로 사용할 거라고 공식적으로 고시한 날짜예요.

세법상 비과세를 받으려면
그 고시일보다 먼저 이 땅을 가지고 있었어야 합니다.

예를 들어,
2024년 3월 1일에 사업인정고시가 났는데,
그보다 나중에 토지를 매입하셨다면
아무리 공익사업이라도 비과세는 안 되는 거예요.

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실소유자여야 비과세가 적용됩니다

명의만 빌려놓은 땅이라든지,
실제로는 부모 땅인데 자녀 명의로 되어 있다면
세무서에서는 ‘실소유자’가 아니라고 판단할 수 있어요.

그럴 경우, 비과세가 불인정될 수 있습니다.

반대로, 오래 전부터 내가 직접 가지고 있고,
등기상 명의도 나로 되어 있고,
실제 세금도 내가 내고 있었다면
비과세 판정받을 확률이 높아져요.

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농지, 대지, 임야 등 땅의 종류에 따라도 달라집니다

또 하나 중요한 건 보상받는 토지의 종류입니다.

같은 수용이라도

• 전(밭), 답(논), 임야(산), 대지(건축용 땅)인지에 따라
  세금 계산이 달라질 수 있어요.

특히 사업용 부지, 상가 부지 등은
일반 토지보다 비과세 요건이 까다롭기 때문에
공익사업이라고 해도 세금이 나올 수 있습니다.

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결론: 공익사업이면 유리하지만, 무조건 비과세는 아닙니다

공익사업으로 토지를 수용당한 경우,
양도소득세 비과세를 받을 수 있는 기본 요건은 갖춘 셈이에요.

하지만 그게 전부는 아니고,

• 고시일 전 보유 여부
• 실소유 여부
• 토지 종류
• 소유 필지 수 등도 함께 따져봐야
  최종적으로 세금이 나오는지, 안 나오는지를 판단할 수 있습니다.

그래서 보상금을 받기 전에
꼭 내 상황이 비과세 요건에 맞는지 확인해보시는 게 정말 중요해요.