건물 리모델링 부가세 환급, 어떤 경우에 가능한가요?

건물 리모델링을 하면서 “이 공사 부가세 돌려받을 수 있을까?” 이런 고민 한 번쯤 해보셨을 거예요.
공사 금액이 크다 보니 부가가치세도 몇 백만 원, 많게는 수천만 원이 붙는 경우가 흔하죠.

그런데 이 부가세를 꼭 내야만 하는 건지, 환급받을 수 있는 조건은 뭔지, 헷갈리는 경우가 많습니다.
오늘은 건물 리모델링 시 부가세 환급이 가능한 경우와 불가능한 경우를 하나씩 짚어보겠습니다.

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먼저, 사업자여야 환급이 가능합니다

기본적으로 부가세를 환급받으려면 사업자 등록이 돼 있어야 합니다.
개인이 자기 집을 리모델링하는 경우에는 환급 대상이 아니에요.

예를 들어 상가 건물을 소유한 임대사업자, 공장 운영자, 법인 사업자 등은 환급 가능성이 있지만,
주택 소유자, 비사업자는 환급 대상이 아닙니다.

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과세 사업이어야 환급됩니다

사업자라고 다 되는 것도 아닙니다.
과세 사업을 하는 사업자여야만 리모델링 부가세를 돌려받을 수 있어요.

• 과세 사업: 일반 음식점, 제조업, 사무실 임대, 학원 등
• 면세 사업: 병원, 약국, 학원(일부), 주택 임대업 등

만약 내가 운영하는 사업이 면세 업종이면, 리모델링 부가세는 환급받을 수 없습니다.
예를 들어 주택 임대사업자는 아무리 사업자여도 공사 부가세 환급이 안 됩니다.

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세금계산서를 꼭 받아야 합니다

환급받으려면 세금계산서를 반드시 수취하셔야 합니다.
공사할 때 “현금가로 깎아줄게요” 하는 유혹이 있을 수 있는데, 세금계산서 없이 비용 처리를 하면 환급은 물 건너갑니다.

그리고 세금계산서에는 사업자 등록번호가 정확히 기재되어 있어야 하고,
리모델링 비용이 실제 사업 목적과 관련 있어야 합니다.

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리모델링 후 어디에 쓰는지가 중요합니다

예를 들어 내가 소유한 상가 건물 1층을 리모델링했는데, 이후에 그 공간을 세금이 붙는 과세 사업에 쓰면 환급 가능합니다.

반대로,

• 주거용으로 바꿨다거나
• 비사업용으로 쓰게 되면

환급 대상에서 제외돼요.

즉, 공사 이후의 사용 용도까지 세무서에서 확인할 수 있다는 점을 알고 계셔야 합니다.

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리모델링 방식에 따라 처리 방식이 달라지기도 합니다

간혹 리모델링을 직접 시공사 없이 직영 공사로 진행하는 경우가 있습니다.
이때는 자재비는 세금계산서 받을 수 있지만, 인건비는 부가세 없이 현금 지급되는 경우가 많아 환급액이 줄어들 수 있어요.

반대로, **도급 계약(시공사 일괄 공사)**로 진행하면 전체 공사비에 대한 세금계산서 발급이 가능하니
부가세 환급 측면에서는 유리한 구조입니다.

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요약하자면

• 사업자 등록이 돼 있어야 하고,
• 과세 사업에 사용하는 공간이어야 하며,
• 세금계산서를 받아야 부가가치세 환급이 가능합니다.
• 면세 업종이거나 주거용으로 쓰는 경우는 환급이 안 됩니다.
• 공사 계약 방식에 따라 환급 금액이 달라질 수 있습니다.