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부동산 법인 설립, 어떤 상황에서 절세가 될까?

baekyou 2025. 4. 17.

부동산 투자에서 요즘 자주 등장하는 키워드 중 하나가 **‘법인 설립’**입니다.
특히 다주택자나 자산가 분들 사이에서는
**“개인보다 법인이 세금을 줄일 수 있다”**는 기대감이 꽤 큽니다.

하지만 법인을 설립한다고 해서
모든 세금이 줄어드는 건 아닙니다.
경우에 따라선 오히려 세금이 늘어나기도 하죠.

그렇다면 도대체 어떤 상황에서
부동산 법인이 절세에 효과적일까요?
이번 글에서 그 대표적인 케이스들을 쉽게 정리해드릴게요.

1. 단기 매매가 많을 때 – 양도소득세 절세 효과

자주 사고파는 스타일이라면
개인보다 법인이 유리한 구조가 나올 수 있습니다.

개인이 단기 보유 부동산을 팔면
보유기간에 따라 양도소득세율이 크게 올라가고,
다주택자일 경우엔 중과세까지 적용됩니다.

반면, 법인은 부동산을 팔아도
양도소득세 대신 법인세가 적용돼요.
이 법인세는 일정 구간별로 세율이 정해져 있어서
단기 매매에 따른 세율 급증을 피할 수 있는 장점이 있습니다.

그래서 단기간 안에 매각 차익을 실현하는 투자자라면
법인을 활용하는 게 세금 면에서 유리할 수 있어요.

개인이 집을 여러 채 갖고 있으면
종합부동산세 부담이 상당히 큽니다.
특히 2주택 이상일 경우 중과세율이 적용되기 때문에
보유세만 해도 억 단위로 나올 수 있어요.

반면 법인은

즉, 주택을 3채든 5채든 갖고 있어도 같은 비율로 계산되기 때문에,
많이 보유할수록 오히려 법인이 종부세 측면에서 유리해지는 구조가 됩니다.

단, 법인 명의로 주택을 사면 취득세가 무조건 중과되기 때문에
진입 시점의 세금도 꼭 함께 계산해보셔야 합니다.

상속이나 증여를 고려하고 계신다면
법인 구조를 활용해 자산을 유리하게 이전할 수 있는 방법도 있습니다.

예를 들어,
부동산을 개인 명의로 직접 증여하면
전체 시가 기준으로 증여세가 부과되죠.
하지만 법인을 설립해서
부동산은 법인 소유로 두고, 지분만 자녀에게 나눠주는 방식을 택하면
상대적으로 적은 금액의 증여세로 자산 이전이 가능합니다.

물론 이건 감정평가와 구조 설계가 필요하고,
세무서가 인정할 수 있는 실질적인 운영 내용과 거래 근거가 뒷받침돼야 합니다.

월세 수익이 안정적으로 발생하는 임대사업을 하고 있다면
법인화를 통해 비용 구조를 체계적으로 만들 수 있는 장점이 있습니다.

법인은

또한 일정 규모 이상이 되면
개인보다 건강보험료 부담도 줄어들 수 있고,
가족에게 급여를 지급하는 방식으로 소득 분산도 가능해집니다.

부동산을 팔아서 이익이 생긴 후
그 자금을 꺼내 쓰지 않고, 법인 안에서 다시 투자할 계획이라면
이때는 법인의 구조가 훨씬 유리해질 수 있습니다.

개인은 양도소득세를 내고 남은 돈을 바로 쓰게 되지만,
법인은 법인세만 납부한 뒤에도 자금이 법인 안에 남아 있기 때문에,
그 자금으로 또 다른 부동산을 사거나, 수익사업에 재투자할 수 있는 여지가 생깁니다.

이런 자금 순환 구조를 활용하는 분들에게 법인 설립은 상당히 전략적인 수단이 될 수 있어요.

상황법인 설립이 유리한 이유

부동산 법인을 만든다고 해서
세금이 무조건 줄어드는 건 아닙니다.
하지만 상황에 맞게 잘 활용하면 분명 절세 효과는 존재합니다.

핵심은 이겁니다.
"지금 내 투자 구조와 자산 계획이 법인에 맞는가?"
그리고
"장기적으로 세금을 시뮬레이션해봤는가?"

단순히 유행처럼 법인을 세우는 게 아니라,
목적과 구조에 맞게 설계된 법인이라면
부동산 절세는 물론 자산관리까지도 유리하게 만들 수 있습니다.