일시적 2주택 비과세 요건, 헷갈리지 않게 정리해드립니다

집이 두 채가 되면 ‘이거 양도세 나오는 거 아닌가?’ 걱정부터 앞서죠.
하지만 실수요자라면 누구나 겪을 수 있는 상황이 바로 일시적 2주택입니다.
다행히도 정부는 이걸 고려해서 특정 조건만 충족하면 양도세를 면제해주는 제도를 운영하고 있어요.
그게 바로 ‘일시적 2주택 비과세’입니다.

하지만 조건이 조금 까다로워서, 하나라도 놓치면 비과세가 안 될 수 있습니다.
그래서 오늘은 일시적 2주택 비과세가 가능한 조건들을 누구나 이해할 수 있게 정리해드릴게요.

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일시적 2주택이란? 꼭 실수요자가 아니어도 해당될 수 있어요

먼저, 일시적 2주택이 뭔지부터 짚고 넘어갈게요.

쉽게 말하면 기존 집을 팔기 전에, 새 집을 먼저 사는 상황입니다.
서울에서 오래 살던 집을 팔고, 아이 학교 문제 때문에 경기권으로 이사해야 하는 경우가 있죠.
이럴 때 당장 집을 팔고 옮기기 어려우니까 새 집을 먼저 사고, 기존 집은 나중에 팔게 되는데요.
이처럼 불가피하게 일정 기간 동안 두 채를 함께 보유하게 되는 경우,
이걸 일시적 2주택이라고 합니다.

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비과세 받으려면 반드시 지켜야 할 3가지 핵심 조건

많은 분들이 ‘1세대 1주택 비과세’ 요건만 알고 계시는데,
일시적 2주택 비과세는 그보다 더 꼼꼼하게 따져야 할 조건들이 있습니다.

1. 새 집 산 날로부터 일정 기간 안에 기존 집 팔기

예전엔 이 기간이 3년이었지만, 조정대상지역이라면 1~2년 안에 기존 주택을 처분해야 합니다.
지역과 시기에 따라 요건이 다르기 때문에 반드시 확인하셔야 해요.

만약 그 기간을 넘기면?
그냥 일반 2주택자로 간주되어서 양도세가 확 올라가버립니다.

2. 신규 주택 취득 후 ‘전입신고’를 반드시 해야 합니다

많은 분들이 놓치는 포인트가 바로 이 ‘전입신고’입니다.
집만 사놓고 안 들어가면 일시적 2주택으로 안 봐주는 경우가 많습니다.
즉, 단순한 투자 목적이 아니라 직접 거주하려는 의도가 있었다는 걸 보여줘야 해요.

그래서 실무에서는 신규 주택 매수 후 1년 이내 전입이 핵심 조건이 됩니다.

3. 새 집을 살 당시, 원래 집은 ‘비과세 요건을 갖춘 1주택’이어야 합니다

기존 주택이 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주 등)을 갖추고 있어야
새 집을 사더라도 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다.

즉, 원래 집이 원래부터 비과세 받을 수 있는 상태여야
일시적 2주택 혜택도 같이 받을 수 있다는 거죠.

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사례로 보면 이해가 더 쉬워요

예를 들어,
A씨가 2020년에 서울에 있는 아파트를 샀고, 거기서 실거주를 하다가
2023년에 경기도에 새 아파트를 분양받아 입주했어요.

그리고 2024년 말에 기존 서울 집을 팔았다면?

• 기존 집은 2년 이상 보유했고
• 새 집 입주 후 1년 이내 전입했으며
• 새 집 산 후 2년 안에 기존 집을 팔았기 때문에

이건 일시적 2주택 비과세 요건을 모두 충족한 상황입니다.
따라서 양도세는 면제받을 수 있죠.

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놓치면 안 되는 포인트들

• ‘일시적 2주택 비과세’는 의외로 까다롭습니다
• 기간 계산 실수가 가장 흔한 실수입니다. 꼭 달 단위까지 정확히 따져야 해요
• 조정대상지역 여부에 따라 요건이 더 까다로워질 수 있으니 확인 필수입니다
• 집 두 채 사이에 갭투자 목적이나 단기전세 끼고 산 경우라면 비과세가 안 될 수도 있습니다

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마무리 정리

• 일시적 2주택은 실수요자 보호를 위한 제도입니다
• 하지만 기한, 전입, 기존 주택 상태 조건을 모두 맞춰야 비과세가 됩니다
• 비과세 요건이 맞는지 헷갈릴 땐, 세무 상담 또는 국세청 홈택스에서 시뮬레이션 해보는 것도 방법입니다
• 혹시라도 조건을 놓쳐 중과세가 붙게 되면, 수천만 원 이상 차이 날 수 있으니 사전에 꼼꼼히 확인하세요